Vad är en Total­entre­prenad?

Småhus­entre­prenad borde det för­stås heta och som inte ska för­växlas med en "Total­entre­prenad"

AB 04 och ABT 09 eller Konsument­tjänst­lagen, vad gäller?

Att sälja småhus såsom "total­entre­prenader till vanliga konsumenter är, enligt min mening, klart vilse­led­ande och strid med Marknads­förings­lag (2008:486) och EU-direktiv. Staten kan alltså ställa ett vite på sig själv med tanke på vad Konsument­verket skrev 2023-01-16 på hem­sidan, se ovan och nedan?

"Total­entre­penad" låter förstås tryggt hos en konsument som inte känner till den kompli­cerade entre­prenad­juridiken varifrån begreppet "Total­entre­penad" kommer. Men hur väl övers­stämmer marknads­fören­ingen med verk­lig­heten?

Begreppet, entre­prenad­formen, "Total­entreprenad" kommer nämligen från "Entreprend­rätten!" som är en helt egen juridisk disiplin varvid entre­prenad­formen t inte bör blandas in i "Konsument­rätten"

Vad är skill­naden mellan en Små­hus­entre­prenad och en Total­entre­prenad?

Jag ska man tolka vad en små­hus­för­säljare skriver på hem­sidan så ska väl allt ingå? Visst verkar det som att före­taget är om­sorgs­full, fac­kmässig och följa de krav som myndig­het­erna ställer? Eller hur?

Hämtat från ett av de större företagen som tillverkar småhus i västra Sverige.

En konsument kan låta bygga sitt "Dröm­hus" på flera sätt. Och här redovisas 3 kanske inte så ovanliga varianter.

1. Konsumenten kan bygga i så kallat "Egen Regi"", gör saker själv och anlitar diverse fack­män allt efter behov. Här kan flera konsument­lagar bli tillämp­liga beroende på vad som gäller, t.ex. montering av en värme­pump.
2. Konsumenten kan låta någon eller några rita och be­skriva hur huset ska ut­formas och sedan är det upp till bygg­aren, och dess under­entre­prenörer, att följa kontrakts­hand­ling­arna. Här finns ett intres­sant men tråk­igt fall för bygg­aren.
   
   Oklart hur det gick för konsult­erna, som inte kände till konsument­rätten? Har de varit vårds­lösa eller oakt­samma?
3. Konsumenten kan förstås köpa ett mer eller mindre fär­digt paket­hus av en hugad små­hus­för­säljare. Här kan även tomten ingå i affären om man inte har någon tomt att bygga på. Det är exakt ett sådant fall som fokus­erar på.

Inga av ovan nämnda 3 sätten ovan kan betraktas som renodlade "Total­entrepre­nader" efter­som det finns tving­ande lag­stift­ning i form bland annat Konsument­köp­lagen eller Konsument­tjänst­lagen.

Glöm inte att bygg­herren har en av­gör­ande och an­svars­fylld roll beroende på situa­tionen.

Varken Konsumentköplagen eller Konsument­tjänst­lagen tar upp be­greppet Total­entre­prenad". För­fatt­arna till boken "Entre­prenad­avtal mellan närings­idkare och konsument" tar flyk­tigt upp entre­prenad­formen "Total­entre­prenad" var­för be­greppet inte heller finns med i sak­reg­istret vilket dock "små­husentre­pre­nader" gör. För­fatt­arna tar tyvärr inte heller upp vilken av­görande roll en Bygg­herre har. (Upplaga 1:1 Norstedts Juridik 2018),

BBK = Bygg­nadets Kontrakts­Kommitté

Det är inte för inte som bygg- och anlägg­nings­branschen har tagit fram ett eget regel­verk via BBK eftersom entre­prenad­rätt inte är särskilt lätt att be­här­ska. "Bättre är det om ni anlitar några kloka gubbar i stället försöka klara ut tvisten" sade Stig Hedberg under någon kurs i entreprenadjuridik.

Totalentreprenad hör till AB 04 och ABT 09 och är ett dispositivt [fri­vill­igt] regel­verk och som ska åberopas i kontrakts­hand­ling­arna, åtminstone enligt min mening.

Det finns uppen­bar risk att såväl AB 04 och ABT 09 anses vara något som hör till sed­vänja, god affärs­sed eller handels­bruk. Det bryter i så fall med avtals­friheten.

Men när det gäller konsumenter så gäller konsument­rätten i första hand, särskilt med tanke på att en konsument inte är bekant med vad som är sedvänja och handels­bruk.

I en så kallad Total­entreprenad så svarar entre­prenören för projekt­eringen, rit­ningar och be­skriv­ningar. Beställaren ställer "funk­tions­krav" som ska kunna konstat­eras via mät­ning, prov­ning eller nytt­jande.

Funktions­ansvaret innebär mer än vad punkt 2 ovan säger och som är mer att betrakta såsom en "Ut­för­ande­entre­prenad" där beställ­aren an­svarar för att funktionen uppnås, se ABT 09 Be­grepps­bestäm­ningar med an­märk­ningar.

I praktiken kan beställaren ställa långt gående och detalj­erade krav på hur huset ska se ut var­vid be­greppet "Styrd Total­entrepenad" myntades, bland annat av HSB. Byggaren får överta ansvaret för upp­rätt­ade hand­lingar, om bygg­aren vill allt­så.

Enligt såväl AB 04 och ABT 09 regleras an­svars­frågan.

För riktigheten av uppgifter, undersöknings­material och tekniska lös­ningar ansvarar den part som till­handa­hållit dem. Detsamma gäller ut­sätt­ning som en part till­handa­hållit.

Motpartens god­känn­ande inskränker inte ansvaret enligt föregående stycke. Se kap. 1 § 6 i AB 04 och ABT 09

För småhus finns ABS 18 (år 2018)

ABS 18 gäller som Allmänna bestämmelser för små­hus­entre­prenader. Och här kan man läsa under punkt 2 i ABS 18:

För riktigheten av upgifter, material, under­söknings­material, kons­truk­tioner och ut­sätt­ning svarar den part som tillhandahållit dem.

Resonemanget är alltså lika i såväl AB 04, ABT 09 och ABS 18. Men vet konsumenten om vad det innebär?

Konsument­tjänst­lagen (1985:716) [Tving­ande lag]

Inledande bestämmelser

1 § Denna lag gäller avtal om tjänster som närings­idkare ut­för åt konsum­enter i fall då tjänsten avser

1. arbete på lösa saker, dock ej be­handling av lev­ande djur,
2. arbete på fast egendom, på byggnader eller andra an­lägg­ning­ar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker,
3. förvaring av lösa saker, dock ej för­var­ing av lev­ande djur.

I 51-61 §§ finns särskilda bestäm­elser om tjänster som avser upp­för­ande eller till­bygg­nad av en- eller två­bostads­hus (små­hus­entre­pren­ader). Om det i ett av­tal om en sådan tjänst ingår upp­för­ande eller till­byggnad av en komplement­byggn­ad, anses också den tjänsten som en små­hus­entre­pren­ad.

I den mån annat inte fram­går av 51-61 §§ är lagens all­männa be­stämm­elser till­ämp­liga även på små­hus­entre­pren­ader. Lag (2004:554).

Tid för betalning

41 § Om inte annat följer av av­talet, är konsumenten skyld­ig att be­tala vid an­fordran sedan närings­idk­aren har ut­fört tjänst­en.

Har konsumenten i tid begärt en specific­erad räk­ning, är han inte skyld­ig att be­tala förrän en sådan räk­ning har kommit honom till handa.

Lag (1994:1512) om avtals­villkor i konsument­för­håll­anden [Tvingande lag]

Allmänna bestämm­elser

1 § Denna lag gäller avtals­villkor som närings­idkare an­vänder när de er­bjuder varor, tjänster eller andra nyttig­heter till konsumenter.

Lagen gäller också avtals­villkor som närings­idkare använder när de för­medlar sådana er­bjud­anden från en närings­idk­are eller någon annan.

Civilrättsliga bestämmelser

10 § Om innebörden av ett avtals­villkor som inte har varit före­mål för individ­uell för­hand­ling är oklar, skall vid en tvist mellan en närings­idkare och en konsument vill­koret tolkas till konsumentens för­mån.

11 § För avtals­villkor som inte har varit före­mål för individuell för­hand­ling gäller 36 § första stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rätts­handl­ingar på för­mögen­hets­rätt­ens om­råde med följ­ande be­gräns­ning­ar.

Omständig­heter som in­träffat efter det att av­talet in­gåtts får inte be­aktas till konsument­ens nack­del på så sätt att ett avtals­villkor som annars vore att anse som o­skäligt inte kan åsido­sättas eller jämkas.

Jämkas ett avtals­villkor eller lämnas det utan av­seende, skall, om vill­koret strider mot god sed och med­för en betyd­ande obalans till konsumentens nack­del, av­talet gälla utan andra ändr­ingar, om konsumenten begär det och om av­talet kan be­stå med i övrigt oför­ändrat inne­håll.

12 § Om inte annat visas [typ i skrift eller vittnes­mål], anses ett avtals­vill­kor inte ha varit före­mål för individ­uell för­hand­ling. [Och så­lunda tolk­as till konsument­ens för­mån enligt 10 §].

Se även Konsumenträttens kolsvarta hål, det vill säga ett ”Drömhus” inkl. en tomt? Sidan 3 och vad Ulf Bernitz skrev i SvTj 2019 s. 679

God affärssed, sed­vänja, handels­bruk och praxis?

När det gäller förhållande mellan en när­ings­idk­are och en konsument kan det vara vansk­ligt att hän­visa till god affärs­sed, sed­vänja, handels­bruk och praxis.

Och speciellt om det är första gången närings­idkare gör en affär med konsumenten i fråga, se Köplagen 3 § eller Avtals­lagen 1 kap. 1 § andra stycket.

Praxis kan en konsument hänvisa till om byggaren inte gör ett fack­mässigt jobb. Det är själv­klart att golv­sock­eln ska spikas fast även om det inte fram­går av hand­ling­arna, eller att kall- och varm­vatten­led­ningar inte ska ligga kloss mot varandra.

God affärssed

God affärssed inne­bär att man följer de sed­vänjor och den praxis som ut­veckl­ats inom affär­slivet. Björn Lundén 2023-01-15.

Sedvänja

Ett handlingsmönster som är accepterad som det normala inom en bransch (exv hur man anger mängder, eller vem som får upphovsrätt till nyskriven programvara). Se även handelsbruk. https://lagen.nu/ 2023-01-15

Handelsbruk

"Som det ligger i sakens natur, att närm­are känne­dom om före­komm­ande handels­bruk icke kan fordras av dom­stol­arnas leda­möter, har i regel part, som åberopar dylikt bruk, att genom in­kall­ande av sak­kunniga eller annor­ledes ådaga­lägga dess tillv­aro och inne­håll. Vansk­lig­heten att med viss­het fast­slå till­varon av handels­bruk inom skilda branscher har emeller­tid skapat be­hovet av att under fullt be­trygg­ande former er­hålla aukt­orita­tiva ut­talanden i ämnet." Gunnar Böös SvJT 1926 s.425.

Eller...

En sedvänja inom affärs­livet som har nått en hög nivå av stadga. https://lagen.nu 2023-01-15

Praxis

"Praxis innebär i regel att Högsta doms­tolen av­gjort i ett mål att en be­stämm­else skall tolkas på ett visst sätt, och alla efter­kommande rätte­gångar som har att be­döma över­träd­elsen av samma be­stämm­else, skall tolka den på samma sätt. Om Högsta dom­stol­en fast­ställt att det ska ut­dömas (som exempel) fäng­else vid knyt­nävs­lag mot an­siktet är det något som räknas som praxis." https://lawline.se 2023-01-15.

Vad ska Konsumenten göra då?

Mitt svar: En konsument bör vara mycket för­siktig i relationen med en små­hus­för­säljare av olika slag.

Bäst att finna någon sak­kunnig som kan fungera som bi­träde och mot­part till små­hus­för­sälj­aren och bygg­aren. Lycka till att finna en sådan partner, de växer inte på träd!

Är konsumenten fastighetsägare så är vederbörande Byggherre och har därmed ett väldigt stort ansvar. Kanske alldeles för stort med tanke på att hen är en amatör och helt novis när det gäller HUS-AMA, PBL jämte BBR?

Köper konsumenten ett hus inklusive ett löfte att även få en tomt att placera huset på så hamnar vi en oklar situation som närmast kan liknas vid ett otäckt SVART HÅL.

Tillbaka till inne­hålls­för­teck­ningen

Publicerad: 2022-12-16

Uppdaterad: 2023-01-26 15:53